GLOSSAIRE

Glossaire du patrimoine immobilier

Les définitions qu'il faut pour lire un patrimoine immobilier : les crédits, les structures de détention, les baux, la gestion déléguée et les indicateurs qui les relient. Chacune tient en une cinquantaine de mots et se lit seule ; sa page la développe, avec les termes voisins et ce que PIAIRE en fait.

B

Bail commercial 3-6-9: Bail des locaux où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, régi par le Code de commerce. Il dure neuf ans au moins, et le locataire peut y mettre fin à l'issue de chaque période de trois ans en donnant congé six mois à l'avance. D'où son nom : 3-6-9.

C

Capital restant dû: Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée, sans les intérêts à venir. Il se lit sur le tableau d'amortissement du prêt et baisse à chaque échéance du montant de capital remboursé. C'est la somme à solder en cas de remboursement anticipé ou de vente du bien financé.
Cash-flow immobilier: Différence, sur une période, entre ce qu'un bien locatif rapporte et ce qu'il coûte en trésorerie : loyers encaissés, moins mensualités de crédit, taxe foncière, charges non récupérables, assurances et honoraires de gestion. Positif, le bien s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne chaque mois.
Compte rendu de gérance: Document périodique, le plus souvent mensuel ou trimestriel, établi par un administrateur de biens à l'attention du propriétaire bailleur. Il détaille, sur la période, les loyers encaissés, les honoraires de gestion prélevés, les dépenses engagées et le solde reversé. C'est la principale source d'information sur les biens confiés.

D

Démembrement de propriété: Division du droit de propriété d'un bien entre un usufruitier, qui l'occupe ou en perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui en détient la propriété sans en avoir la jouissance. Au décès de l'usufruitier, ou au terme d'un usufruit temporaire, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.

H

Honoraires de gestion: Rémunération de l'administrateur de biens à qui un propriétaire confie la gestion locative d'un bien. Le plus souvent exprimés en pourcentage des sommes encaissées, ils sont prélevés directement sur les loyers avant le reversement au propriétaire. Leur taux et leur assiette sont fixés par le mandat de gestion.

I

IRL, indice de référence des loyers: Indice publié chaque trimestre par l'Insee, qui sert de référence à la révision annuelle des loyers d'habitation, vides ou meublés. Il correspond à la moyenne, sur douze mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La hausse d'un loyer révisé ne peut pas dépasser sa variation sur un an.

J

Jumeau patrimonial: Modèle numérique complet d'un patrimoine immobilier, reconstitué à partir de ses documents : biens, lots, baux, crédits, structures de détention, flux et échéances, reliés entre eux. Il permet de lire à tout moment la valeur nette, l'endettement, le cash-flow et le calendrier de l'ensemble, bien par bien et structure par structure.

L

LMNP: Loueur en meublé non professionnel : statut fiscal du particulier qui loue des logements meublés sans remplir les conditions du loueur professionnel. Ses loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou au régime réel, qui permet d'amortir le bien.
LTV: Ratio prêt sur valeur, de l'anglais loan to value : rapport entre l'encours de dette d'un bien ou d'un patrimoine et sa valeur, exprimé en pourcentage. Un bien estimé 300 000 € avec 150 000 € de capital restant dû a une LTV de 50 %. Plus elle est basse, plus la part détenue en propre est élevée.

Q

Quote-part: Fraction d'un bien, d'une société ou d'une dette détenue par une personne quand plusieurs se partagent la propriété, exprimée en pourcentage ou en fraction. En indivision, en SCI ou en démembrement, elle détermine ce qui revient à chacun : revenus, charges, valeur et, en cas de vente, prix de cession.

R

Rendement net: Rapport entre ce qu'un bien locatif rapporte chaque année, une fois déduites les charges du propriétaire, et ce qu'il a coûté, exprimé en pourcentage. On retire des loyers annuels la taxe foncière, les charges non récupérables, les assurances et les frais de gestion, puis on divise par le prix d'acquisition, frais compris.

S

SCI à l'IR: Société civile immobilière dont les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société : chaque associé déclare sa quote-part des résultats dans ses propres revenus et en paie l'impôt. C'est le régime par défaut d'une SCI qui loue des logements nus ; ses plus-values suivent le régime des particuliers.
SCI à l'IS: Société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés, par option ou du fait d'une activité commerciale. Le résultat est imposé au nom de la société, après déduction des charges et de l'amortissement des immeubles ; les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu'elle leur distribue.

T

Tableau d'amortissement: Échéancier d'un prêt, remis par la banque, qui détaille pour chaque échéance la part d'intérêts, la part de capital remboursé, l'assurance emprunteur éventuelle et le capital restant dû après paiement. C'est le document de référence pour suivre un crédit immobilier, du premier au dernier versement.

Mis à jour le 30 septembre 2026. PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.