Plafonnement du loyer commercial

Comment se calcule le plafond ?

Loyer plafond = loyer initial du bail expiré, augmenté de la variation de l'indice depuis sa fixation ; si le bail ne fixe pas de trimestre de référence, la variation se calcule sur les neuf ans qui précèdent le dernier indice publié (article L145-34 du Code de commerce). L'indice est l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les activités tertiaires. Un bail de neuf ans conclu à 30 000 € par an, avec un indice en hausse de 20 % sur la période, se renouvelle à 36 000 € au plus, même si la valeur locative est supérieure. Si elle est inférieure, c'est elle qui s'applique.

Quand le loyer est-il déplafonné ?

• Modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité (articles L145-33 et L145-34).
• Bail de plus de douze ans par l'effet d'une tacite prolongation.
• Bail conclu pour plus de neuf ans.
• Locaux à part : terrains, locaux construits pour une seule utilisation et bureaux, dont le prix suit d'autres règles (article L145-36). Pour les bureaux, il se fixe par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R145-11).

Le déplafonnement est-il immédiat ?

Le plus souvent, non. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (loi Pinel), un loyer déplafonné pour modification notable, ou en raison d'une clause sur la durée du bail, ne peut augmenter de plus de 10 % par an du loyer acquitté l'année précédente (article L145-34). De 30 000 € à une valeur locative de 45 000 €, il passe ainsi à 33 000 € la première année, 36 300 € la deuxième, et ainsi de suite. Le texte ne vise pas expressément le bail porté au-delà de douze ans par tacite prolongation.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE lit le bail commercial, son loyer, son indice et ses dates, et place sa fin au calendrier avec une alerte. Il ne calcule pas le loyer de renouvellement. Le calcul d'indexation d'un loyer commercial donne la variation de l'ILC ou de l'ILAT entre deux trimestres, celle qui fixe le plafond.