Révision triennale

Quand peut-on la demander ?

Trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix s'applique (article L145-38 du Code de commerce). La demande se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, et précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R145-20). Le loyer révisé est dû à compter de la demande.

Comment se calcule le plafond ?

Loyer révisé au plus = loyer en cours × indice du trimestre de la révision ÷ indice de la dernière fixation du loyer. Un loyer de 20 000 € par an, avec un ILC qui a progressé de 8 % depuis la dernière fixation, ne peut pas être porté au-delà de 21 600 €. Le principe reste la valeur locative (article L145-33) : la révision la rejoint, dans la limite de la variation de l'indice.

Et si les facteurs de commercialité ont changé ?

Si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a fait varier à elle seule la valeur locative de plus de 10 %, le plafond ne joue plus et le loyer peut rejoindre la valeur locative. La hausse reste alors limitée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Les investissements du locataire et les résultats de sa gestion pendant le bail en cours n'entrent pas dans le calcul de la valeur locative.

Révision triennale ou indexation ?

L'indexation annuelle suit une clause d'échelle mobile, si le bail en contient une ; la révision triennale existe de droit et se demande. Avec une clause d'échelle mobile, une révision peut aussi être demandée dès que le jeu de la clause a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, avec le même lissage de 10 % par an (article L145-39). Depuis la loi du 26 mai 2026, le bail peut aussi encadrer, à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions, la variation annuelle de l'ILC prise en compte dans ces révisions (article L145-38-1).

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE lit l'indice et la date de révision dans le bail commercial, et place chaque échéance triennale au calendrier, avec une alerte avant son terme. La révision automatique du loyer avec courrier est prévue, pas livrée. Voir les locaux commerciaux.