Calculer la rentabilité locative d'un bien, brute et nette

Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?

En divisant les loyers d'une année, hors charges, par le prix d'achat du bien. C'est le ratio le plus cité, celui des annonces, mais il ignore toutes les charges : deux biens au même rendement brut peuvent rapporter très différemment.

Exemple : un bien acheté 200 000 € et loué 900 € par mois rapporte 10 800 € par an, soit 5,40 % brut.

Et la rentabilité nette ?

Elle retire des loyers ce que le propriétaire paie chaque année, et rapporte le reste à ce que le bien a réellement coûté, frais et travaux compris. Les charges retenues ici sont celles du rendement net : taxe foncière, charges non récupérables, assurances et honoraires de gestion. La vacance locative, en semaines, réduit les loyers encaissés.

Sur le même bien, avec 15 000 € de frais d'acquisition, deux semaines de vacance, 1 200 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables et 250 € d'assurances : 8 334,62 € de revenu net pour 215 000 € investis, soit 3,88 % net.

Quels frais d'acquisition retenir ?

Les frais de notaire, droits de mutation compris, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, et les honoraires d'agence quand ils sont à la charge de l'acquéreur. Les frais de dossier et de garantie du crédit relèvent du financement : ils entrent dans le cash-flow, pas dans la rentabilité.

Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette ?

La rentabilité nette, une fois l'impôt sur les revenus du bien retiré. Elle dépend du régime : micro-foncier ou réel pour une location nue, micro-BIC ou réel pour un meublé, impôt sur les sociétés pour une SCI à l'IS, et de la situation de chaque foyer. Ce calcul s'arrête avant l'impôt : il ne suppose aucun taux.