Calculer la LTV de ses biens, un par un et consolidée

Comment se calcule la LTV ?

La LTV, de l'anglais loan to value, rapporte l'encours de dette d'un bien à sa valeur : le capital restant dû des crédits qui le financent, lu sur leur tableau d'amortissement, divisé par la valeur estimée du bien. Elle baisse à chaque échéance, à mesure que le crédit s'amortit, et bouge quand le bien est réestimé.

Comment consolider plusieurs biens ?

En additionnant les dettes d'un côté et les valeurs de l'autre, puis en divisant. Faire la moyenne des LTV de chaque bien donnerait un autre chiffre, faux dès que les biens n'ont pas la même valeur. Un bien détenu en partie, en indivision ou au travers d'une SCI, compte pour la quote-part détenue, dette comprise.

Exemple : un bien de 250 000 € avec 120 000 € de dette, un autre de 180 000 € avec 150 000 €, et un troisième de 400 000 € avec 200 000 €, détenu pour moitié au travers d'une SCI. La LTV consolidée est de 58,73 %, pour 260 000 € de valeur nette.

Quelle valeur retenir ?

Une estimation récente et prudente : les ventes comparables du quartier, publiées dans les données publiques DVF, ou un avis de valeur. La LTV n'est jamais plus juste que la valeur qui la divise, et une banque retient souvent la sienne.

Que dit la LTV, et que ne dit-elle pas ?

Elle mesure le poids de la dette dans le patrimoine : plus elle est basse, plus la part détenue en propre est élevée. C'est l'un des ratios qu'une banque examine avant un nouveau financement. Elle ne dit rien de la capacité à rembourser, que décrivent le cash-flow et le taux d'endettement.