Calculer le cash-flow d'un investissement locatif

Comment se calcule le cash-flow d'un investissement locatif ?

On part des loyers réellement encaissés sur l'année, vacance déduite. On retire les charges du propriétaire : taxe foncière, charges non récupérables, assurances, honoraires de gestion. On retire enfin les mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise. Ce qui reste est le cash-flow avant impôt.

Exemple : 900 € de loyer, deux semaines de vacance, 2 050 € de charges annuelles, et un prêt de 180 000 € sur 20 ans à 3,5 % avec 30 € d'assurance par mois. La mensualité est de 1 043,93 € hors assurance ; le cash-flow, de −379,38 € par mois.

Comment la mensualité du crédit est-elle calculée ?

Pour un prêt amortissable à échéances constantes : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), où t est le taux mensuel, le taux annuel divisé par douze, et n le nombre de mensualités. Chaque échéance paie d'abord les intérêts du mois sur le capital restant dû, puis rembourse du capital avec le reste. Le tableau d'amortissement de la banque fait foi : il peut différer de quelques centimes, ou davantage avec un différé ou des paliers.

Un cash-flow négatif veut-il dire que le bien fait perdre de l'argent ?

Pas forcément. Une mensualité mêle des intérêts, qui sont un coût, et du capital remboursé, qui réduit la dette et reste au propriétaire. Un cash-flow négatif signifie que le bien ne s'autofinance pas : la différence, l'effort d'épargne, sort chaque mois de la poche du propriétaire. Le rendement net mesure, lui, ce que rapporte le capital investi, crédit mis à part.

Et après impôt ?

Le cash-flow après impôt retire en plus l'impôt dû sur les revenus du bien. Il dépend du régime : revenus fonciers, où les intérêts d'emprunt se déduisent au réel, location meublée, où le bien s'amortit au réel, ou SCI à l'IS. Ce calcul s'arrête avant l'impôt et ne suppose aucun taux.