GLOSSAIRE
Taux d'endettement
Part des revenus d'un emprunteur consacrée au remboursement de ses crédits, assurance comprise, exprimée en pourcentage. Pour un crédit immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière limite ce taux à 35 % et la durée à vingt-cinq ans, les banques disposant d'une marge de dérogation sur une partie de leurs prêts.
Comment se calcule-t-il ?
Taux d'endettement = mensualités de tous les crédits, assurance comprise ÷ revenus nets mensuels. Les revenus locatifs y entrent le plus souvent pour 70 % de leur montant, une décote qui tient compte de la vacance et des charges ; la pratique varie d'une banque à l'autre.
Que dit la norme du Haut Conseil de stabilité financière ?
Depuis le 1er janvier 2022, elle est juridiquement contraignante : 35 % d'effort, assurance comprise, et 25 ans de durée, 27 ans en cas de différé pour un logement neuf. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour la résidence principale.
Pourquoi l'investisseur y bute-t-il ?
Chaque nouveau crédit ajoute sa mensualité au calcul, alors que le loyer du bien n'y entre souvent qu'en partie. Le taux monte à chaque acquisition, même quand les biens s'autofinancent : c'est le cash-flow qui mesure l'autofinancement, pas ce ratio. Les banques regardent aussi le reste à vivre et le patrimoine net.
Et dans PIAIRE ?
PIAIRE lit les mensualités de chaque crédit dans les tableaux d'amortissement et affiche l'endettement de chaque bien et de l'ensemble. Le simulateur de projet mesure l'effet d'une acquisition sur l'endettement global et la capacité résiduelle, sans se substituer à l'analyse d'une banque.
Mis à jour le . PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.