Prêt in fine

Combien coûte-t-il ?

Pour 200 000 € empruntés à 4 % sur quinze ans, hors assurance : en in fine, 666,67 € d'intérêts par mois, 120 000 € d'intérêts au total et 200 000 € à rembourser au terme ; en amortissable, 1 479,38 € par mois et 66 288 € d'intérêts au total. Le capital restant dû de l'in fine reste à 200 000 € jusqu'à la dernière échéance.

Pourquoi le rencontre-t-on en locatif ?

Au régime réel, les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts), et ceux d'un in fine restent au plus haut pendant toute la durée du prêt. La mensualité plus faible pèse moins sur le cash-flow et sur le taux d'endettement. En contrepartie, le remboursement final se prépare : la banque demande le plus souvent le nantissement d'un placement, comme un contrat d'assurance vie, censé atteindre le capital au terme.

Et à l'IFI ?

Pas pour son capital entier. Un prêt qui prévoit le remboursement du capital au terme, contracté pour acheter un bien taxable, n'est déductible chaque année qu'à hauteur du montant emprunté, diminué d'une fraction proportionnelle aux années écoulées depuis son versement (article 974 du Code général des impôts) : tout se passe comme s'il était remboursé de façon linéaire. Un prêt in fine de 300 000 € sur dix ans, versé six ans plus tôt, se déduit pour 120 000 €. Un prêt sans terme perd un vingtième de son montant par année écoulée.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE reconnaît un prêt in fine à la mécanique de son tableau d'amortissement, des intérêts seuls à chaque échéance. Son capital restant dû reste celui du départ jusqu'au terme : la LTV du bien ne bouge qu'avec sa valeur. Voir le suivi des crédits.