Indemnité d'éviction

Comment se calcule-t-elle ?

Elle répare le préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L145-14 du Code de commerce). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation d'un fonds de même valeur. Le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre, par exemple quand le fonds peut être transféré sans perdre sa clientèle ; l'indemnité se rapproche alors de la valeur du droit au bail.

Quand le bailleur en est-il dispensé ?

• Motif grave et légitime contre le locataire. S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou d'une cessation d'exploitation sans raison sérieuse, l'infraction doit s'être poursuivie plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte de commissaire de justice (article L145-17).
• Immeuble à démolir pour insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qui ne peut plus être occupé sans danger.

Refuser pour construire ou reconstruire l'immeuble ne dispense pas de l'indemnité, sauf si le bailleur offre au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (article L145-18).

Le locataire doit-il partir avant d'être payé ?

Non. Tant qu'il n'a pas reçu l'indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré, et paie une indemnité d'occupation fixée selon les règles du loyer, compte tenu de tous éléments d'appréciation (article L145-28).

Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Oui : c'est le droit de repentir. Dans les quinze jours qui suivent la décision définitive, il peut se soustraire au paiement en consentant au renouvellement et en supportant les frais de l'instance, tant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre immeuble pour s'y réinstaller (article L145-58).

L'indemnité se déduit-elle des loyers ?

Au régime des revenus fonciers, elle est déductible quand elle libère les locaux pour les relouer dans de meilleures conditions, c'est-à-dire pour augmenter le revenu de l'immeuble. Elle ne l'est pas quand elle prépare un usage personnel, une vente libre de toute location ou une démolition (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-20, § 1 et 10).

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE place la fin de chaque bail commercial au calendrier, avec une alerte, et suit le local dans le patrimoine comme les autres lots. Il ne calcule pas d'indemnité d'éviction : son montant dépend du fonds de commerce du locataire, que PIAIRE ne connaît pas.