Droit au bail

Droit au bail ou pas-de-porte ?

Le droit au bail se paie au locataire sortant, qui cède son bail en cours. Le pas-de-porte se paie au bailleur, à la conclusion d'un bail nouveau. Les deux sommes ne reviennent pas à la même personne et ne s'imposent pas de la même façon.

Le bailleur peut-il s'opposer à la cession ?

Il ne peut pas interdire la cession du bail, ou des droits que le locataire tient du statut des baux commerciaux, à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise : une telle clause est réputée non écrite (article L145-16 du Code de commerce). Hors ce cas, le bail peut encadrer la cession : agrément du bailleur, intervention à l'acte, ou interdiction de céder le bail seul, sans le fonds.

Le cédant reste-t-il tenu ?

Si la cession s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession, et doit informer le cédant de tout impayé du nouveau locataire dans le mois qui suit l'échéance (articles L145-16-1 et L145-16-2).

Comment la cession est-elle taxée ?

Comme une cession de fonds de commerce : l'article 725 du Code général des impôts soumet toute cession de droit au bail au barème de l'article 719. Taxes départementale et communale comprises, rien n'est dû jusqu'à 23 000 €, puis 3 % jusqu'à 200 000 € et 5 % au-delà (BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-10-20-20, exemple 1). Pour un droit au bail cédé 150 000 €, les droits s'élèvent à 3 810 €.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE suit le bail commercial lu : loyer, indice, échéances triennales et fin du bail, au calendrier. Le prix d'une cession de droit au bail, payé entre locataires, n'est pas un champ suivi à ce jour. Voir les locaux commerciaux.