Nue-propriété

Que reste-t-il au nu-propriétaire ?

Le droit de disposer : il peut vendre ou donner sa nue-propriété, et l'acquéreur prend sa place face à l'usufruitier. Pendant l'usufruit, il ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les loyers.

Que doit-il payer ?

Les grosses réparations, que l'article 606 du Code civil limite aux gros murs et aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, aux digues et aux murs de soutènement et de clôture (article 605). Les réparations d'entretien, la taxe foncière et les autres charges annuelles reviennent à l'usufruitier. Une convention entre eux peut aménager cette répartition.

Ces dépenses se déduisent-elles ?

Les loyers sont imposables au nom de l'usufruitier. Quand le bien est loué, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses qu'il supporte, comme les grosses réparations, du revenu de ses autres immeubles ou, à défaut, constater un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun. Si l'usufruitier occupe le bien, elles ne sont pas déductibles (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et 70). Le régime qui permettait de les déduire du revenu global, jusqu'à 25 000 € par an, après une succession ou une donation familiale, a été supprimé par la loi de finances pour 2017.

Combien vaut la nue-propriété ?

Le complément de l'usufruit : pour les droits de donation et de succession, la pleine propriété moins la valeur de l'usufruit que fixe le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Sur un bien de 400 000 €, avec un usufruitier de 65 ans, la nue-propriété vaut 240 000 €. À l'IFI, c'est en principe l'usufruitier qui est imposé sur la pleine propriété, et non le nu-propriétaire, sauf dans les cas où l'imposition se répartit entre eux selon ce barème (article 968).

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit. Quand l'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier ou par l'expiration du temps fixé, cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (article 1133 du Code général des impôts), sous la seule réserve de l'article 1020 pour les actes soumis à la publicité foncière.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE modélise la nue-propriété dans l'organigramme de détention, face à l'usufruit, avec les quotes-parts de chacun. Le consolidé compte aujourd'hui chaque bien pour sa totalité ; la pondération par quote-part est prévue, pas livrée. Voir le démembrement de propriété.