Aller au contenu

GLOSSAIRE

Usufruit

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, comme un propriétaire, sans pouvoir en disposer, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier d'un logement peut l'occuper ou le louer et encaisser les loyers. Le droit s'éteint à son décès ou au terme fixé, et le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété.

Que peut faire l'usufruitier ?

Il jouit du bien comme le propriétaire lui-même (article 578 du Code civil) : il l'occupe, ou il le loue et perçoit les loyers, qui sont des fruits civils (articles 582 et 584). Il conclut seul un bail d'habitation ; un bail commercial, industriel, artisanal ou rural demande le concours du nu-propriétaire ou, à défaut, l'autorisation du juge (article 595). Un bail de plus de neuf ans signé par lui seul ne lie le nu-propriétaire, à la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours. Il peut vendre ou donner son usufruit, jamais le bien lui-même.

Que doit-il payer ?

  • Les charges annuelles, dont la taxe foncière, établie à son nom (article 608 du Code civil, article 1400 du Code général des impôts).
  • Les réparations d'entretien (article 605 du Code civil). Les grosses réparations de l'article 606, gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, restent au nu-propriétaire, sauf si elles viennent d'un défaut d'entretien.
  • L'impôt sur les loyers : les revenus d'un bien démembré sont imposables à son nom (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20).
  • L'IFI : le bien entre dans son patrimoine taxable pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts), sauf exceptions, comme l'usufruit légal du conjoint survivant, où usufruitier et nu-propriétaire sont imposés chacun pour sa part.

Combien vaut un usufruit ?

Pour les droits d'enregistrement, dont ceux de donation et de succession, l'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier : 90 % de la pleine propriété avant 21 ans révolus, puis dix points de moins par tranche de dix ans, jusqu'à 10 % au-delà de 91 ans. Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Exemple : sur un bien de 400 000 €, l'usufruit d'une personne de 65 ans vaut 160 000 €.

Quand prend-il fin ?

Au décès de l'usufruitier, au terme fixé, par la réunion des deux droits sur une même tête, par le non-usage pendant trente ans ou par la perte totale du bien (article 617 du Code civil). Consenti à une société, il ne peut durer plus de trente ans (article 619).

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE modélise l'usufruit dans l'organigramme de détention, face à la nue-propriété, avec les quotes-parts de chacun, à côté des SCI et du nom propre. Le consolidé compte aujourd'hui chaque bien pour sa totalité ; la pondération par quote-part est prévue, pas livrée. Voir plusieurs structures dans une seule vue.

Mis à jour le . PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.