Franchise de loyer

Pourquoi un bailleur l'accorde-t-il ?

Pour louer un local qui demande des travaux d'aménagement, pour attirer un locataire là où les locaux vacants sont nombreux, ou en échange d'une durée ferme plus longue ou d'un loyer plus élevé. Le loyer inscrit au bail, dit loyer facial, reste le même : la franchise est un avantage limité dans le temps, pas une baisse du loyer.

Combien coûte-t-elle au bailleur ?

Un local loué 24 000 € par an, soit 2 000 € par mois, avec six mois de franchise, rapporte 60 000 € sur la première période triennale au lieu de 72 000 €. C'est 20 000 € par an en moyenne, 16,7 % de moins que le loyer facial : on parle de loyer économique. Pendant la franchise, la taxe foncière, l'assurance et le crédit continuent de courir.

Que vérifier dans la clause ?

• La durée et son point de départ : la signature, la remise des clés ou l'ouverture du commerce.
• Ce qu'elle couvre : le loyer seul, ou aussi les charges et les taxes refacturées.
• Le départ anticipé : certains baux prévoient le remboursement de la franchise si le locataire part à la première échéance triennale.
• La contrepartie : des travaux, une durée ferme, un loyer plus élevé.

Un texte l'encadre-t-il ?

Non : aucun article du Code de commerce ne vise la franchise, qui reste une clause du contrat. Elle peut compter au renouvellement d'un bail commercial, puisque les améliorations faites par le locataire n'entrent dans la valeur locative que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment en acceptant un loyer réduit (article R145-8). En habitation, la loi du 6 juillet 1989 ne parle pas de franchise mais prévoit un mécanisme voisin : une clause expresse peut fixer les travaux que le locataire exécutera et leur imputation sur le loyer, avec sa durée et, en cas de départ anticipé, le dédommagement du locataire sur justificatifs ; elle n'est possible que pour un logement décent (article 6, point a).

Et côté impôt ?

Au régime des revenus fonciers, le bailleur est imposé sur les loyers encaissés dans l'année (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-40, § 1) : une franchise convenue au bail avec sa contrepartie réduit les loyers de la période. Deux nuances. Des loyers abandonnés sans contrepartie, qui s'analysent en libéralité au profit du locataire, restent en principe imposables (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70). Et les dépenses qui incombent au bailleur, mises à la charge du locataire par une clause du bail, s'ajoutent au revenu brut comme un supplément de loyer (article 29 du Code général des impôts ; BOI-RFPI-BASE-10-20, § 40 et 50), l'administration admettant de ne retenir ni la recette ni la charge (§ 60). En société à l'IS ou en meublé, les loyers suivent d'autres règles, qui se voient avec l'expert-comptable.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE lit le bail, son loyer, son indice et ses dates, et place la révision et les échéances au calendrier. La franchise n'est pas un champ suivi à ce jour : le loyer attendu reste celui du bail. Pour mesurer son effet sur la première année, le calcul de rentabilité accepte une période sans loyer, comptée en semaines. Voir les locaux commerciaux.