Bail 3-6-9 et franchise de loyer : le calendrier complet des échéances

La « loi 3-6-9 » existe-t-elle ?

Non : aucun texte ne porte ce nom. L'expression désigne le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Il dure neuf ans au moins, et le locataire peut le quitter à la fin de chaque période de trois ans (article L. 145-4). La définition est au glossaire.

Trois précisions cadrent ce calendrier.

• Un logement n'est pas concerné. Ses durées sont de trois ou six ans en location vide, d'un an en meublé : voir l'état locatif et son modèle.
• La sortie triennale peut être écartée dans un bail de plus de neuf ans, pour un local construit en vue d'une seule utilisation, des bureaux ou certains locaux de stockage. Le bail signé avec l'exploitant d'une résidence de tourisme n'en a pas (article L. 145-7-1) ; la Cour de cassation juge cet article inapplicable aux baux renouvelés (3e chambre civile, 7 septembre 2023, n° 21-14.279).
• Le locataire qui a demandé ses droits à la retraite, ou qui touche une pension d'invalidité de son régime, a la faculté de donner congé dans les mêmes formes et délais (article L. 145-4).

Quel est le calendrier complet d'un bail 3-6-9 ?

Prenons un local commercial loué 24 000 € par an, hors taxes et hors charges, pour neuf ans à compter du 1er juillet 2021, avec six mois de franchise et une clause d'indexation annuelle. Les montants sont hypothétiques ; les dates découlent de la prise d'effet.

Exemple hypothétique. En copropriété, l'état des charges vient dans les trois mois de la reddition des charges de l'exercice.

Comment ces dates se calculent-elles ?

• La fin d'une période triennale. Pour un bail commencé le 19 février 2007, la Cour de cassation a retenu une fin de première période au 18 février 2010 (3e chambre civile, 7 février 2019, n° 17-31.229). Le tableau compte de la même façon : pour un bail pris le 1er juillet 2021, la première période finit le 30 juin 2024.
• Le congé, six mois à l'avance au moins. C'est la règle de l'article L. 145-4. La Cour de cassation l'a appliquée à des dates précises : congé « avant le 18 août 2009 » pour la fin de période du 18 février 2010 (arrêt de 2019) ; au plus tard le 31 mars pour une fin de période au 30 septembre, sans prorogation d'un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié (3e chambre civile, 8 mars 2018, n° 17-11.312). Le tableau s'en tient donc au mois.
• La lettre recommandée compte à sa première présentation pour celui qui la reçoit, à son expédition pour celui qui l'envoie. Si elle n'a pas pu être présentée, la démarche doit être renouvelée par acte de commissaire de justice (article R. 145-38).
• Les états des charges et des travaux valent pour les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014 (articles R. 145-36 et R. 145-37).

Qui peut donner congé, et comment ?

Le congé se donne six mois à l'avance au moins (articles L. 145-4 et L. 145-9). En tacite prolongation, il se donne en outre pour le dernier jour du trimestre civil (article L. 145-9).

Que coûte un congé donné trop tard ?

Dans l'affaire jugée en 2018, trois ans de loyer. Un congé signifié le 2 avril pour une fin de période au 30 septembre, au lieu du 31 mars au plus tard, ne pouvait pas produire effet à cette date, et la demande du bailleur en paiement des loyers jusqu'à la fin de la période triennale suivante, trois ans plus tard, a été accueillie (arrêt du 8 mars 2018).

Dans celle de 2019, la Cour de cassation a cassé l'arrêt qui jugeait régulier un congé délivré moins de six mois avant la fin de période, et rejetait la demande de la bailleresse en paiement des loyers et charges jusqu'au terme de la période suivante (arrêt du 7 février 2019).

Que se passe-t-il au terme des neuf ans ?

Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (article L. 145-9). Trois cas.

• Personne ne bouge. Le bail se prolonge tacitement au-delà du terme. Le congé se donne alors six mois à l'avance au moins, pour le dernier jour du trimestre civil, et le locataire peut demander le renouvellement à tout moment.
• Le locataire demande le renouvellement, dans les six mois qui précèdent le terme ou à tout moment pendant la prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée, en reproduisant, à peine de nullité, l'alinéa de l'article L. 145-10 sur la réponse du bailleur. Le bailleur a trois mois pour faire connaître un refus motivé par acte de commissaire de justice ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
• Le bailleur donne congé. S'il refuse le renouvellement, il doit une indemnité d'éviction, sauf les exceptions prévues, dont le motif grave et légitime (articles L. 145-14 et L. 145-17). Le locataire qui conteste le congé ou demande l'indemnité doit saisir le tribunal dans les deux ans qui suivent la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bailleur qui veut un autre loyer le propose dans son congé ou dans sa réponse ; sinon, le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qu'il en fait ensuite (article L. 145-11). Le reste est au glossaire : le renouvellement et le plafonnement du loyer.

Les douze ans, à un jour près

L'article L. 145-34 prévoit que ses dispositions sur la variation du loyer au renouvellement « ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Et le bail renouvelé sur une demande faite pendant la prolongation prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (article L. 145-12).

Dans un arrêt du 9 juillet 2026 (3e chambre civile, n° 25-11.167, non publié au bulletin), un bail renouvelé à compter du 30 juin 2000 a fait l'objet d'une demande de renouvellement en mai 2012. Le nouveau bail a pris effet le 1er juillet 2012, l'ancien expirant la veille : il avait duré douze ans et un jour, et le loyer du bail renouvelé a été fixé à la valeur locative, alors que la demande était antérieure aux douze ans.

Sur l'exemple, une demande du 30 juin 2033 donne effet au 1er juillet 2033 ; une demande du 1er juillet 2033, au 1er octobre 2033.

Où se place la franchise de loyer ?

Au début du bail. Les six mois de l'exemple dispensent de loyer du 1er juillet au 31 décembre 2021. Le mot ne figure ni dans la partie législative ni dans la partie réglementaire du statut des baux commerciaux : la franchise est une clause du bail, qui fixe sa durée, son point de départ et ce qu'elle couvre. La définition est au glossaire.

Ce qu'elle coûte dépend de la date de départ du locataire.

Six mois de franchise sur 24 000 € par an, hors indexation. Sans franchise : 72 000, 144 000 et 216 000 €.

Trois points se lisent avec elle.

• Son remboursement si le locataire part à la première échéance : certains baux le prévoient, c'est une clause.
• Un loyer à paliers n'est pas une franchise. La Cour de cassation range le loyer progressif par paliers, fixé dès la signature jusqu'à un plafond déterminé par avance, parmi les modes de détermination du loyer d'origine. À la différence, une clause d'augmentation forfaitaire et automatique sans limite de durée ni de plafond, 1,5 % par an dans l'affaire jugée, organise une révision à la seule hausse et doit être réputée non écrite (3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au bulletin).
• Au renouvellement, les améliorations apportées aux lieux pendant le bail n'entrent dans la valeur locative que si le bailleur en a assumé la charge, « directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit » (article R. 145-8).

Qu'a changé la loi du 26 mai 2026 ?

Six mesures, chacune avec sa date d'application (articles 62 et 63 de la loi).

Le paiement mensuel et le plafond des garanties visent le local destiné au commerce de détail ou de gros, ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal (articles L. 145-32-1 et L. 145-40).

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE lit le bail commercial dans le document : durée, loyer, indice, dates, et la renonciation du locataire à sa sortie triennale s'il y en a une. Les dates qui en découlent, il les calcule.

• Chaque sortie a sa date limite de congé. Fins de période triennale et terme entrent au calendrier avec la date limite que PIAIRE calcule, six mois avant de date à date, jour de la semaine compris, et une alerte cent quatre-vingts jours avant. La page du lot montre le bail en frise.
• Après le terme, la tacite prolongation est dite, avec la prochaine date de sortie au dernier jour d'un trimestre civil et le jour où le bail dépasse douze ans.
• Le renouvellement s'enregistre : date d'effet, durée, terme et délai de réponse du bailleur. Les périodes triennales repartent de zéro.
• L'indexation annuelle est calculée à l'anniversaire, indexations oubliées comprises, et le courrier préparé. C'est vous qui le transmettez : rien ne part de PIAIRE vers le locataire.

La franchise n'est pas un champ suivi à ce jour : le loyer attendu reste celui du bail. Les états des charges et des travaux n'entrent pas au calendrier. PIAIRE ne calcule ni le loyer de renouvellement, ni la révision triennale légale, ni une indemnité d'éviction, et ne rédige ni congé ni demande de renouvellement. Voir les locaux commerciaux et la révision de loyer.

PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.

L'essentiel

• Aucune « loi 3-6-9 » : le bail commercial dure neuf ans au moins, et le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans.
• Le congé se donne six mois à l'avance au moins ; un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié n'est pas prorogé.
• Un congé délivré trop tard ne joue pas à la date visée : dans l'affaire jugée en 2018, le locataire est resté redevable des loyers trois ans de plus.
• Au terme, le bail ne cesse que par un congé ou une demande de renouvellement ; sinon, il se prolonge tacitement. En 2026, un jour au-delà des douze ans a suffi à faire fixer le loyer renouvelé à la valeur locative.
• Le coût d'une franchise dépend de la date de départ du locataire : de 16,7 % à 5,6 % du loyer sur l'exemple.
• Depuis la loi du 26 mai 2026 : paiement mensuel à la demande et garanties plafonnées à un trimestre pour les commerces et services commerciaux ou artisanaux, dépôt rendu dans les trois mois des clés.

Sources

• Code de commerce, statut des baux commerciaux, articles L. 145-1 à L. 145-60, et partie réglementaire, articles R. 145-8, R. 145-36 à R. 145-38, Légifrance, consultés le 6 novembre 2026.
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, articles 61 à 63.
• Cour de cassation, 3e chambre civile : 8 mars 2018, n° 17-11.312 ; 7 février 2019, n° 17-31.229 ; 7 septembre 2023, n° 21-14.279 ; 9 juillet 2026, n° 25-11.167 ; 3 septembre 2026, n° 25-14.904.