ILC et ILAT : ce que coûte une indexation de loyer oubliée

Que coûte une indexation oubliée ?

L'écart entre le loyer appelé et le loyer dû, mois après mois, sans que rien ne le signale : le locataire paie ce qu'on lui demande, et les comptes tombent juste.

Un exemple, aux montants hypothétiques et aux indices réels : un local commercial loué 24 000 € par an, hors taxes et hors charges, depuis le 1er juillet 2021, avec une clause d'indexation annuelle sur l'ILC du 1er trimestre. Aucune indexation n'a été appliquée.

ILC du 1er trimestre publié par l'Insee. Loyer dû par an d'après la clause, calculé d'une année sur l'autre et arrondi à l'euro ; dernière colonne : avec le plafond de 3,5 % des PME.

Au 1er novembre 2026, l'écart cumulé depuis le 1er juillet 2022 atteint 12 130 €, ou 8 745 € avec le plafond de la dernière colonne. Et le loyer que donne la clause n'est plus 24 000 € : c'est 27 810 € par an, ou 26 698 €.

La dernière colonne tient à une règle temporaire. La loi du 16 août 2022 plafonne à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC « prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises », pour les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, et dit ce plafonnement « définitivement acquis » (article 14). La colonne l'applique à chaque indexation de l'exemple, comme le calculateur du site : il joue en 2023 et en 2024. Le texte ne vise que l'ILC, pas l'ILAT.

Le calculateur d'indexation refait ce calcul pour n'importe quelle période, plafond compris. Cet article porte sur ce que le calcul ne dit pas : ce qui reste à réclamer, ce qui est perdu et ce qui se retourne.

Une indexation oubliée est-elle perdue ?

Le loyer dû reste celui que donne la clause. Quand elle stipule une indexation automatique, la Cour de cassation admet que le bailleur délivre un commandement de payer portant sur le rappel de loyers qui en résulte (3e chambre civile, 10 novembre 2010, n° 09-15.937). Trois éléments bornent ce qui reste à réclamer.

• Le silence du bailleur. Dans une affaire où la bailleresse avait accepté pendant des années des loyers indexés sur une base trop basse, puis s'était tue, la Cour de cassation a jugé que ni cette acceptation ni ce silence ne manifestaient de manière non équivoque sa volonté de renoncer au loyer prévu au bail (3e chambre civile, 22 janvier 2014, n° 12-29.856).
• Le délai. Le Code civil fixe à cinq ans la prescription des actions personnelles (article 2224), le statut des baux commerciaux à deux ans celle des actions exercées en vertu de ce statut (article L. 145-60 du Code de commerce). Pour une indexation appliquée en vertu de la clause, la cour d'appel d'Orléans a retenu les cinq ans, écarté les deux ans, et n'a accordé que les loyers de moins de cinq ans à la date de la demande (21 mars 2019, n° 18/002051).
• Ce qui interrompt le délai. Le Code civil cite la reconnaissance du débiteur, la demande en justice, la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée (articles 2240, 2241 et 2244). Dans l'affaire d'Orléans, un commandement de payer visant la clause résolutoire n'a pas interrompu le délai.

Au 1er novembre 2026, aucun écart du bail de 2021 n'a plus de cinq ans : le premier, celui de juillet 2022, les atteindra en juillet 2027.

Le même local loué depuis le 1er juillet 2017, à partir d'un ILC de 109,46, donne un autre résultat. Le loyer que donne la clause serait de 29 657 € par an (28 471 € avec le plafond de 3,5 %). L'écart cumulé atteint 24 585 € (20 976 €), dont 3 680 € pour des loyers de plus de cinq ans au 1er novembre 2026.

Trois points complètent le tableau.

• Tout part de la clause. Une clause qui subordonne l'indexation à une demande du bailleur, ou un bail sans clause, ne se lisent pas de la même façon.
• La mise en œuvre de la clause résolutoire. Dans l'arrêt de 2010, la cassation tient à ce que la cour d'appel n'avait pas recherché si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de mauvaise foi.
• Un logement suit une autre règle. Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans l'année qui suit sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée, et la révision prend effet à compter de sa demande (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Voir l'IRL.

Que coûte un seul oubli, si l'indexation reprend ensuite ?

Plus qu'une année d'écart, parce qu'un loyer indexé sert de base au suivant. Reprenons le même local, sans le plafond des PME : l'indexation de 2022 est appliquée, celle de 2023 est oubliée, et la suivante repart du loyer en place avec le rapport de l'année.

L'écart ne se referme jamais seul : chaque indexation multiplie un loyer trop bas. Il cumule 5 728 € au 1er novembre 2026 et reste de 6,3 % du loyer dû. L'oubli porte sur la plus forte hausse de la période, +6,69 %, et rien sur les appels suivants ne le laisse voir.

Un calcul qui repart toujours du même indice de base n'a pas ce défaut : le loyer se recalcule depuis le même point, et une année sautée se rattrape d'elle-même. C'est le bail qui dit lequel s'applique.

ILC ou ILAT : quel indice pour quel bail ?

Celui que désigne la clause. Le Code monétaire et financier répute en relation directe avec l'objet du bail l'indexation sur l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, et sur l'ILAT pour les autres activités tertiaires, dont les professions libérales et les entrepôts logistiques (articles L. 112-2 et D. 112-2). La révision triennale et le plafonnement au renouvellement se calculent sur l'un ou l'autre (articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce).

Les deux indices n'ont ni la même composition ni le même parcours.

Le loyer de 24 000 € de 2021 serait de 27 810 € sur l'ILC et de 28 711 € sur l'ILAT.

Le trimestre de la clause compte autant

La dernière indexation annuelle change de sens selon le trimestre que désigne le bail.

Derniers indices publiés au 6 novembre 2026. Celui du 3e trimestre 2026 est attendu mi-décembre.

Sur 24 000 €, cela va de −121 € à +61 € par an sur l'ILC. Les chiffres d'un bail voisin ne disent donc rien du sien.

Que se passe-t-il quand l'indice baisse ?

Le loyer baisse : « le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse », rappelle la Cour de cassation (3e chambre civile, 12 janvier 2022, n° 21-11.169). L'oubli change alors de camp : c'est le locataire qui a trop payé. Sur l'exemple, l'indexation du 1er juillet 2026 retire 125 € par an.

Une clause qui ne joue qu'en cas de hausse de l'indice est réputée non écrite ; seule cette stipulation tombe, sauf indivisibilité (même arrêt, et 19 juin 2025, n° 23-18.853). L'action pour la faire réputer non écrite n'est pas soumise à prescription. Le locataire peut réclamer ce qu'il a payé en trop dans les cinq ans qui précèdent sa demande en justice, calculé sur le loyer qui aurait été dû sans cette stipulation (3e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-18.643).

Est également réputée non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l'indice plus longue que la durée entre deux révisions (article L. 112-1 du Code monétaire et financier), quand cette distorsion résulte de la clause elle-même (3e chambre civile, 13 septembre 2018, n° 17-19.525).

Que change la clause de la loi du 26 mai 2026 ?

Rien, tant que le bail ne la contient pas. La loi du 26 mai 2026 a créé l'article L. 145-38-1 du Code de commerce, en vigueur depuis le 28 mai 2026. Par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, il autorise dans le bail des locaux à usage commercial la clause qui encadre, « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse », la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39.

Trois précisions tiennent au texte lui-même.

• Il ne nomme que l'ILC, pas l'ILAT.
• Il vise les révisions des articles L. 145-38 et L. 145-39 : la révision triennale et la révision après une variation de plus d'un quart.
• Il n'a pas de date d'application propre : la loi en fixe pour ses autres mesures sur le bail commercial, pas pour celle-ci.

Et sans clause d'indexation ?

Le loyer en cours de bail se révise alors à la demande de l'une ou l'autre partie (article L. 145-37). La révision triennale prend effet à la date de la demande (article L. 145-38), et le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande (article R. 145-20) : les mois qui la précèdent restent à l'ancien loyer.

Sur l'exemple sans clause, la demande est possible à partir de juillet 2024, avec un plafond de 27 670 € tiré de la variation de l'indice. Si la valeur locative l'atteint, chaque mois sans demande reste à 24 000 € par an, 306 € de moins par mois que ce plafond. La variation de l'indice n'est qu'un plafond : le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33).

Quand un loyer indexé peut-il être remis en cause ?

Quand le jeu de la clause l'a augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La révision peut alors être demandée, et la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente (article L. 145-39). Le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (article R. 145-22).

Sur les indices publiés, l'ILC du 2e trimestre 2026, 137,16, dépasse de 26,5 % celui du 2e trimestre 2016 et de 24,7 % celui du 2e trimestre 2017. Le dépassement du seuil est sans incidence sur le montant des loyers dus avant la demande (3e chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-11.345).

Comment retrouver le bon loyer ?

Six points, bail en main.

1. La clause : indice, trimestre, date, mode de calcul, et son jeu à la hausse comme à la baisse.
2. La dernière indexation appliquée : sa date, son indice, le loyer qui en est sorti.
3. Le calcul, année par année, jusqu'au dernier indice publié qu'elle désigne.
4. Le plafond de 2022 à 2024, si le locataire est une PME.
5. Les loyers déjà appelés : l'écart avec le loyer dû, à chaque échéance.
6. L'ancienneté de chaque écart, au regard du délai de cinq ans de l'article 2224 du Code civil.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE relit chaque jour les indices publiés par l'Insee et prend le travail à la lecture du bail : indice, trimestre de référence, date d'effet. Soixante jours avant l'anniversaire, une alerte entre au calendrier. Seuls les indices publiés comptent : PIAIRE n'anticipe jamais un indice à paraître.

• Les indexations oubliées s'enchaînent. Sur un bail commercial, PIAIRE reprend chaque anniversaire non tranché, du plus ancien au plus récent, chacun depuis le loyer issu du précédent.
• L'écart se chiffre. Les loyers déjà appelés sont comparés au loyer indexé, avis par avis, et ce qui dépasse les cinq ans est écarté. Si l'indice a baissé, l'écart se dit en faveur du locataire.
• Le courrier est prêt. Le calcul y figure, avec les deux valeurs de l'indice et le loyer avant et après, en PDF ou ouvert dans votre messagerie. C'est vous qui le transmettez : rien ne part de PIAIRE vers le locataire.
• Vous décidez. Appliquer, retenir un loyer plus bas, jamais plus haut que le calcul, ou ignorer. Le loyer retenu rejoint l'historique du bail et sert aux avis d'échéance suivants.

PIAIRE ne calcule pas la révision triennale légale, la révision après une variation de plus d'un quart ni le plafond des PME de 2022 à 2024, et ne gère ni une clause d'encadrement de 2026 ni une date de révision autre que l'anniversaire du bail. Pour un locataire PME concerné, le montant affiché n'intègre donc pas ce plafond : il se calcule sur le calculateur et se pose comme loyer retenu. Voir la révision de loyer et les locaux commerciaux.

PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.

L'essentiel

• Quand la clause stipule une indexation automatique, le loyer dû reste celui des indexations successives, appliquées ou non.
• Le Code civil prévoit cinq ans pour agir ; pour une indexation par clause, une cour d'appel a écarté le délai de deux ans du statut des baux commerciaux.
• Sur un local hypothétique de 24 000 € par an, jamais indexé depuis 2021, l'écart atteint 12 130 € au 1er novembre 2026, ou 8 745 € avec le plafond de 3,5 % des PME.
• Un seul oubli, repris ensuite sur le loyer en place, laisse un écart qui ne se referme jamais seul.
• L'indice peut baisser : la dernière indexation annuelle de l'ILC va de −0,50 % à +0,26 % selon le trimestre du bail, et une clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite.
• Depuis le 28 mai 2026, le bail d'un local commercial peut encadrer la variation annuelle de l'ILC prise en compte dans les révisions des articles L. 145-38 et L. 145-39, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
• Sans clause d'indexation, la révision triennale prend effet à la date de la demande.

Sources

• Code de commerce, statut des baux commerciaux, articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-37 à L. 145-39 et L. 145-60, et partie réglementaire, articles R. 145-20 et R. 145-22, Légifrance, consultés le 6 novembre 2026.
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 62.
• Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, article 14, modifié par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023.
• Code monétaire et financier, articles L. 112-1 et L. 112-2 et D. 112-2.
• Code civil, articles 2224 et 2240 à 2244.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1.
• Cour de cassation, 3e chambre civile : 10 novembre 2010, n° 09-15.937 ; 22 janvier 2014, n° 12-29.856 ; 13 septembre 2018, n° 17-19.525 ; 10 septembre 2020, n° 19-11.345 ; 12 janvier 2022, n° 21-11.169 ; 23 janvier 2025, n° 23-18.643 ; 19 juin 2025, n° 23-18.853.
• Cour d'appel d'Orléans, 21 mars 2019, n° 18/002051.
• Insee, séries 001532540 (ILC) et 001617112 (ILAT), dernier trimestre publié : 2e trimestre 2026, consultées le 6 novembre 2026.