Combien coûte réellement un gestionnaire locatif ? Le calcul complet, frais annexes compris

Combien prend un gestionnaire locatif ?

Le taux des honoraires de gestion est libre. Les barèmes affichés vont le plus souvent de 5 à 10 % HT des sommes encaissées, selon la ville, le nombre de lots confiés et les services compris. Trois précisions changent pourtant le montant réel.

• Le taux s'entend hors taxes. La TVA de 20 % s'y ajoute : 7 % HT font 8,4 % TTC. Un bailleur de logements, vides ou meublés (hors para-hôtellerie), ne récupère pas cette TVA, ses loyers en étant exonérés. Pour lui, le coût réel se compte TTC.
• L'assiette compte autant que le taux. Le mandat de gestion dit si le pourcentage s'applique aux seuls loyers ou aux loyers et aux provisions sur charges. Au même taux, la seconde assiette coûte plus cher.
• Le barème est public. Depuis le 1er avril 2017, une agence doit publier ses tarifs sur son site internet, TTC, en précisant qui les paie. C'est là que se lisent les prestations facturées à part.

Quels frais s'ajoutent aux honoraires de gestion ?

La mise en location, à chaque nouveau locataire, et les prestations que le barème facture à part. Les deux ne figurent pas dans le taux affiché.

La mise en location

Trouver un locataire n'est pas compris dans les honoraires de gestion. Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 règle le partage des frais :

• l'entremise et la négociation sont à la charge du seul propriétaire ;
• la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée se partagent. La part du locataire ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés, ni un plafond par mètre carré de surface habitable.

Ces montants sont ceux de 2026, relevés sur Service-Public. Beaucoup de pages citent encore ceux de 2014 : 12, 10, 8 et 3 €.

Le plafond ne vise que le locataire. La part du propriétaire est au moins égale à la sienne. Pour un T2 de 45 m² en zone tendue, quand la part du locataire atteint son plafond, elle vaut 454,05 € pour la visite, le dossier et le bail, et 136,35 € pour l'état des lieux. Le propriétaire paie au moins autant : 590,40 € TTC par relocation, avant toute commission d'entremise.

Hors résidence principale (location saisonnière, bail commercial ou professionnel), ces frais sont libres.

Les prestations facturées à part

Selon les barèmes, on trouve facturés en plus des honoraires de gestion :

• l'état des lieux de sortie, que le locataire ne paie pas quand il est fait à l'amiable ;
• le renouvellement du bail ou la rédaction d'un avenant ;
• la régularisation annuelle des charges, aussi appelée reddition des charges, quand elle n'est pas incluse ;
• l'aide à la déclaration des revenus fonciers ;
• le suivi de travaux, souvent en pourcentage de leur montant au-delà d'un seuil ;
• la gestion d'un sinistre auprès de l'assurance ;
• les relances, mises en demeure et procédures, au forfait ou à la vacation horaire.

Aucune de ces lignes n'est anormale. Elles ne figurent simplement pas au même endroit : le barème les annonce, le compte rendu de gérance les prélève.

Combien coûte la garantie loyers impayés, et est-elle obligatoire ?

La garantie loyers impayés n'est pas obligatoire. Son prix est un pourcentage du loyer charges comprises, fixé par l'assureur. Les agences la proposent souvent en contrat de groupe, mais elle ne rémunère pas le gestionnaire : un propriétaire qui gère seul peut la souscrire aussi. Elle a donc sa propre ligne dans le calcul.

Deux règles pèsent sur le choix :

• Garantie et caution ne se cumulent pas. Un bailleur qui a souscrit une assurance des loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
• Une garantie publique existe. Visale, d'Action Logement, couvre gratuitement les impayés des locataires qui remplissent ses conditions d'éligibilité.

Quel est le coût complet, sur un exemple chiffré ?

Sur cet exemple, 7 % HT affichés coûtent 10,45 % des sommes encaissées, et 13,45 % avec la garantie loyers impayés.

L'exemple : un T2 de 45 m² loué vide en zone tendue, 750 € de loyer et 50 € de provisions sur charges par mois, soit 9 600 € encaissés par an. Le mandat prévoit 7 % HT des sommes encaissées, la garantie coûte 3 % du loyer charges comprises, et un nouveau locataire arrive tous les trois ans.

Le taux d'honoraires, le taux de la garantie et le rythme des relocations sont des hypothèses de calcul, pas des moyennes de marché. Les prestations facturées à part n'y figurent pas : chacune s'ajoute au total. Sur six lots comparables, le coût du gestionnaire atteint 6 019,20 € par an.

Ces frais sont-ils déductibles des impôts ?

Oui au régime réel, non aux régimes micro. Cela dépend du régime fiscal, pas du gestionnaire.

• Revenus fonciers au réel, en location nue : les honoraires de gestion et les commissions de mise en location se déduisent pour leur montant réel, sur la ligne 221 de la déclaration 2044. La prime de garantie loyers impayés se déduit avec les autres primes d'assurance, sur la ligne 223. Voir les revenus fonciers.
• Micro-foncier : rien ne se déduit. L'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges. Voir le micro-foncier.
• Location meublée au réel, ou société à l'IS : ces frais sont des charges qui diminuent le résultat imposable.
• Micro-BIC : comme au micro-foncier, l'abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges.

La déduction réduit le revenu imposable, pas la dépense : elle rend une part du coût, à hauteur du taux d'imposition du propriétaire.

Comment calculer le coût réel de son propre gestionnaire ?

En divisant tout ce qui a été prélevé ou facturé sur une année par les sommes encaissées la même année. Quatre documents suffisent.

1. Le mandat de gestion : le taux, l'assiette, HT ou TTC, la durée et la date de reconduction.
2. Le barème de l'agence, publié sur son site : le prix de chaque prestation facturée à part.
3. Les douze comptes rendus de gérance de l'année : chaque prélèvement y figure, honoraires, prestations et TVA.
4. Les factures de mise en location des dernières années, ramenées à un coût annuel.

Fait bien par bien, le calcul montre où la gestion pèse le plus. Un petit loyer supporte les mêmes forfaits qu'un grand : son taux réel est plus élevé. Le calculateur de rendement locatif intègre ensuite les honoraires de gestion dans le rendement net.

Que paie-t-on avec ces honoraires ?

Un travail réel : encaisser les loyers, relancer, relouer, faire les états des lieux, gérer les sinistres, répondre au locataire, tenir les comptes du bien. Comparer ce coût à celui d'un logiciel n'a de sens que si l'on compare aussi le temps passé. Les deux questions qui restent au propriétaire sont ce que la gestion lui coûte vraiment, et ce qu'il en voit.

Et dans PIAIRE ?

PIAIRE lit les comptes rendus de gérance déposés, rattache les honoraires prélevés à chaque lot et les intègre au rendement net réel. La fin du mandat est placée au calendrier. Un propriétaire peut garder son gestionnaire et le piloter, ou reprendre la gestion en direct : voir la gestion déléguée.

PIAIRE ne vous dit pas quoi faire. Il vous montre tout pour que vous décidiez.

L'essentiel

• Le taux affiché s'entend HT : 7 % HT font 8,4 % TTC, et un bailleur de logements ne récupère pas la TVA.
• La mise en location se paie à chaque nouveau locataire. En résidence principale, la part du locataire est plafonnée par mètre carré, celle du propriétaire est au moins égale.
• La garantie loyers impayés n'est ni obligatoire ni propre au gestionnaire. Elle exclut la caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
• Sur l'exemple, 7 % HT affichés coûtent 10,45 % des sommes encaissées, 13,45 % avec la garantie.
• Au réel, honoraires, commissions et prime d'assurance se déduisent. Aux régimes micro, rien ne se déduit.

Sources

• Service-Public, Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation, fiche vérifiée le 12 janvier 2026, consultée le 20 octobre 2026.
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10, frais d'administration et de gestion, § 60 et 230.
• ANIL, l'affichage des honoraires des professionnels, arrêté du 10 janvier 2017.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 5 et 22-1.